Les sociétés civiles de placement immobilier ne distribuent pas toutes des revenus locatifs. Si la plupart table sur des loyers grâce à la mise en location, d’autres en revanche ont pour objectif de distribuer uniquement de la plus-value, c’est-à-dire des gains à la revente. Ces familles de SCPI sont aussi appelées SCPI de valorisation, et il en existe deux principales catégories.
Les SCPI exploitant de l’immobilier ancien à rénover
Rappelons avant tout que ces classes d’actifs se servent de la « pierre » pour constituer leur patrimoine. Ce sont des immeubles anciens ou acquis à prix décoté qui sont privilégiés afin de rejoindre le patrimoine de ces SCPI uniques en leur genre. Les immeubles anciens subissent des travaux de rénovation avant d’être revendus et, par conséquent, générer des gains à ce moment-là.
Par exemple, il peut s’agir de passoires thermiques ou de locaux très vétustes qui sont acquis à bas prix. Les travaux concernent généralement ceux ayant vocation à augmenter leurs performances énergétiques et environnementales afin de les valoriser au moment de la revente.
Les SCPI qui investissent dans de l’immobilier démembré
Le second type d’immobilier pouvant générer de la plus-value sont ceux qui sont acquis en nue-propriété, c’est-à-dire ayant subi un démembrement. À titre de rappel, le démembrement consiste à scinder en deux les droits de la pleine propriété, faisant alors intervenir l’usufruitier d’une part, et le nu-propriétaire d’autre part. L’usufruitier se dépouille des droits de disposer du bien, qui revient au nu-propriétaire, tandis qu’il est autorisé à exploiter et à jouir des fruits issus du bien.
En achetant en nue-propriété, la SCPI bénéficie d’une importante décote sur le prix de l’acquisition. L’immobilier ne rapporte pas de loyers – puisque ces derniers reviennent à l’usufruitier comme mentionné ci-dessus. En revanche, le démembrement est temporaire, et l’usufruit rejoint la nue-propriété pour former la pleine propriété, à terme.
Les deux parties, nu-propriétaire et usufruitier, fixent alors la durée du démembrement. Plus celle-ci est longue, plus la décote est importante. Au moment où l’immobilier recouvre la pleine propriété, il sera revendu en ayant ainsi eu le temps de prendre de la valeur. Cela en comptabilisant également son potentiel foncier au fil des ans.
Quels sont les avantages pour le souscripteur ?
L’investisseur qui souscrit à des parts de SCPI de plus-value profite de ces gains et ce, sans s’alourdir ni de l’acquisition immobilière, ni des travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique. C’est en effet la société de gestion – qui est agréée par l’Autorité des marchés financiers – qui se charge de définir la stratégie à mettre en place ainsi que l’exécution de toutes les opérations afin de générer cette plus-value qui sera alors distribuée entre tous les associés porteurs de parts.
Les SCPI de plus-value : pour quels types d’investisseurs ?
Ces SCPI peuvent être souscrites à titre de diversification du portefeuille. Elles distribuent un rendement compris entre 3% et 3.5%. La souscription dépend donc des objectifs de l’investisseur. En revanche, il est tout à fait possible de percevoir des revenus locatifs réguliers, en investissant dans d’autres types de ces SPCI.
Quelles sont les SCPI qui distribuent des loyers ?
Ce sont les SCPI de rendement qui sont les plus intéressantes en raison de leur taux de distribution élevé (de l’ordre de 4% à 7%). Leur patrimoine se compose d’immeubles professionnels de tous types.
Les SCPI fiscales produisent aussi des loyers, tout en permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt, en fonction du dispositif qui leur est associé, de même que le montant de leur investissement. Le rendement de ces familles de SCPI qui exploitent de l’immobilier résidentiel est de 3% à 3.2% en moyenne.
