Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf Pinel et Pinel Plus s’éteignent le 31 décembre 2024, avec toutefois un possible prolongement jusqu’au 31 mars 2025. De quoi en est-il, concrètement ? Et quelles seraient les différentes alternatives pour la suite ?
Un sursis de quelques mois pour décompresser le système administratif et juridique
Le gouvernement a décidé d'accorder un sursis de quelques mois au dispositif Pinel, permettant ainsi aux investisseurs de finaliser leurs projets immobiliers jusqu'au 31 mars 2025. Cette prolongation est inscrite dans le PLF 2025 et répond à un besoin plus fondamental : celui de désengorger un système administratif et juridique saturé à cette période de fin d’année. En effet, la multiplication des dossiers Pinel a mis sous pression les services concernés, entraînant des délais de traitement allongés et une complexification de la gestion par rapport à la date d’échéance annoncée.
Toujours est-il qu’afin de bénéficier de ce prolongement de la validité susmentionnée, la réservation du bien doit avoir été réalisée avant le 31 décembre 2024.
Un prolongement au-delà de ce sursis est néanmoins peu probable, car cela engendrerait de l’incertitude pouvant inciter les investisseurs à reporter leurs projets. De plus, une extension prolongée dans la durée et sans réforme en profondeur pourrait dégrader l’attrait du dispositif et dévier de son principal objectif.
Plus que quelques mois avant le compte à rebours
Avec la fin programmée et imminente de la loi Pinel, nombreux sont les investisseurs qui finalisent leur investissement, en sachant que ce dispositif ouvre droit à une réduction de leur impôt sur le revenu. Pour rappel :
- la loi Pinel classique donne lieu à 9%, 12% ou 14% de réduction
- la loi Pinel Plus propose des taux plus intéressants : 12%, 18% ou 21%
Ce, en tenant compte de la période d'engagement qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Le succès du dispositif Pinel ne fait aucun doute. Il a permis de stimuler la construction de logements neufs et de répondre à une partie des besoins en logements locatifs. Cependant, ce succès a rapidement mis en évidence les limites du système. Par exemple, la montée en puissance des enjeux environnementaux a nécessité une adaptation du dispositif avec des exigences de performance énergétique de plus en plus strictes. À cela s’ajoute l’évolution démographique et celles des territoires, ce qui aboutit à la réorganisation perpétuelle des zonages et au reclassement des communes.
Quelle stratégie après-Pinel ?
La fin du dispositif marque une nouvelle ère pour l'investissement locatif. Les investisseurs doivent désormais adapter leurs stratégies afin de continuer à générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Il s’agit alors de se tourner vers d’autres horizons, par exemple la loi Denormandie qui propose les mêmes taux de réduction fiscale que la loi Pinel Plus, soit 12%, 18% et 21%. Cependant, les immeubles éligibles sont des biens anciens destinés à la rénovation et dont la commune où ils ont été construits a signé le programme “Action cœur de ville”.
La loi Malraux rejoint aussi cette option, avec toutefois des critères d’éligibilité différents. Exemple : l’emplacement dans les anciens quartiers dégradés et dans ceux présentant un intérêt architectural, urbain ou paysager. Les biens sont classés patrimoine historique. Quant à la réduction d’impôt, elle est de 22% à 30%, et la durée minimale de l’engagement est de 9 ans.
Ces dispositifs concernent le logement nu. Vous pouvez aussi opter pour la location meublée non professionnelle (LMNP) qui propose des réductions d’impôt attractives. Attention toutefois, car la fiscalité sera très prochainement rabotée sur validation du PLF 2025. Cela entre probablement en ligne de compte avec l’extinction du Pinel afin de rééquilibrer les marchés et éviter une éventuelle distorsion dans les offres en logement.
