Nombreux sont les investisseurs immobiliers qui s’intéressent aux logements seniors tels que les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Ces résidences meublées et médicalisées répondent en effet aux attentes des seniors qui sont de plus en plus nombreux à vouloir y séjourner, voire y passer leur fin de vie. Quel est l’intérêt d’investir dans ces types de logement et comment bien choisir l’EHPAD dans lequel placer son argent ?
Un excellent rendement
L’investissement en EHPAD génère un rendement de qualité qui est situé entre 4% et 5% par an, dépendant de l’expertise et du sérieux du gestionnaire, de même que de la qualité des services. Ce rendement est quasi le même aussi bien pour les établissements acquis neufs que ceux sur le marché secondaire. Il est dû à de multiples facteurs tels qu’un taux de remplissage et d’occupation élevé – ce que nous allons découvrir dans le prochain paragraphe – ainsi qu’une importante réduction d’impôt grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Un bon taux de remplissage et d’occupation
Bien vieillir, c’est recevoir les meilleures attentions suivant des conditions adaptées au grand âge et en particulier, par rapport à sa situation de dépendance. Les EHPAD sont spécialisés dans cette prise en charge, non seulement du point de vue aménagement des lieux de vie et des espaces communs, mais aussi des services et des prestations. Ce, au moyen de la mise à disposition d’une unité médicale gérée par un médecin coordonnateur et son personnel de santé.
Les seniors sont ainsi bien accueillis, bénéficiant des soins adaptés à leur situation. L’offre en logement devient insuffisante par rapport à la demande, en plus de l’allongement de l’espérance de vie. Ce qui se répercute sur le remplissage et l’occupation qui affichent un taux élevé à longueur d’année.
La possibilité de gommer totalement ses impôts
Grâce au statut de loueur LMNP, l’investisseur est éligible à une importante réduction d’impôt, notamment s’il est sous le régime réel d’imposition. Celui-ci lui permet de tirer profit d’une déduction des amortissements sur plusieurs années, de même que différentes charges, en plus de la récupération de la TVA pour les EHPAD neufs. Le régime micro BIC – à défaut du réel d’imposition – permet aussi de déduire un abattement forfaitaire de 50%. Par ailleurs, pour les logements neufs, un autre atout fiscal viendra s’ajouter à ces avantages : le dispositif Censi-Bouvard qui aboutit à une réduction d’impôt de 11% sur le montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros.
Une gestion locative totalement déléguée
Autre atout s’inscrivant dans l’investissement en EHPAD : la gestion locative entièrement endossée par le gestionnaire. Pas de contrainte ni de suivis à réaliser pour l’investisseur, par conséquent, tandis qu’il perçoit ses loyers directement de ce dernier. C’est d’ailleurs avec le gestionnaire qu’il signe un bail commercial, lui permettant de sécuriser ses revenus locatifs, c’est-à-dire indépendamment du taux d’occupation ou du taux de recouvrement.
Bien choisir l’EHPAD
Le choix de l’EHPAD est déterminant en ce qu’il s’agit du rendement final attendu. La qualité du gestionnaire est le critère prioritaire à considérer puisqu’il représente la clé de voûte de l’investissement, grâce à une gestion efficace pendant toute la durée de l’exploitation. Cet expert sera donc sélectionné selon ses expériences dans le domaine de la prise en charge de la dépendance entre autres, de même que la solidité de ses performances financières, à travers ses chiffres d’affaires et ses résultats annuels. Le choix de l’EHPAD repose également sur la qualité de l’établissement lui-même : emplacement par rapport à la région, au quartier, à la proximité avec les centres de santé et les hôpitaux, etc.
